Tenemos un McDonald's
Por qué agregamos una propiedad comercial al portafolio y qué beneficios tiene.
Si, leíste bien. WallState agregó un McDonald's a su portafolio ultra-diversificado y, si estás invirtiendo con nosotros, puedes decir que tienes parte de un McDonald's. Incluso puedes exigir tu cuarto de libra con queso en cualquier local (esto último no creo que te funcione).
La verdad es que no es directamente un McDonald's, sino que un inmueble ubicado en Eldridge, IA y que uno de sus espacios es usado por esta franquicia. Los otros arrendatarios de esta propiedad son un Domino's Pizza, una compañía de teléfono y una oficina de bienes raíces.
Hace poco escribí un post donde hablo del portafolio ultra-diversificado y por qué a veces compramos propiedades que le entregan valor al portafolio más allá de su rentabilidad. Esta propiedad es un ejemplo claro de eso y de por qué creemos que es bueno incluir propiedades de otras industrias.
¿Por qué incluimos propiedades comerciales en el portafolio?
1. Estabilidad
En las propiedades comerciales, los contratos son generalmente largos (de varios años). Esto significa menos cambios en tus arrendatarios y, por lo tanto, menos preocupaciones por buscar nuevos arrendatarios. La búsqueda de nuevos arrendatarios puede terminar siendo costosa, ya que es un proceso donde tienes que verificarlo y firmar contratos, lo que quita tiempo y plata de tu bolsillo.
Por otro lado, el hecho de que sean contratos de varios años le entrega un flujo de caja estable en el tiempo al portafolio. Podemos esperar que este inmueble esté rentando durante un periodo largo de tiempo, entregando mayor estabilidad a los ingresos por arriendo.
2. Mantención más fácil y mejor
Las propiedades comerciales generalmente operan bajo el concepto de Triple Net Leases. Esto significa que los arrendatarios se comprometen a cubrir ciertos gastos de mantención, seguros y otros. De esta forma, si es necesario hacer ciertos arreglos, no vienen directamente de tu bolsillo.
Además, como son compañías que buscan atraer clientes, tienen una preocupación especial por mantener el inmueble en buen estado. Incluso puede ser que hagan mejoras para atraer más clientes y que éstas mejoras tengan un efecto positivo en la plusvalía de la propiedad.
3. Menos arrendatarios problemáticos
Un miedo al tener propiedades residenciales es que te toque un arrendatario problemático. Está lleno de historias de personas que destruyen las casas al irse o que nunca pagan el arriendo. En el mundo de propiedades comerciales, es menos probable tener estos casos.
Generalmente, las empresas son mucho más cuidadosas al ser arrendatarios. Tienen que proteger su reputación y tener una mala relación con el dueño de su inmueble puede terminar afectando sus ganancias. Por eso, son arrendatarios que siguen las reglas y son más cuidadosos de su relación con el dueño de la propiedad. Esto se traduce en menos problemas para el inversionista.
4. Diversificación
Uno de los pilares de WallState es la diversificación y creemos que agregar este tipo de propiedades trae beneficios en este sentido. Hasta ahora, la mayoría del portafolio se ha enfocado en propiedades residenciales. Creemos que empezar a agregar inmuebles con giro comercial entrega más diversificación y protege al portafolio de quedar sobreexpuesto ante cualquier problema en el mercado residencial.
Las propiedades comerciales igual tienen problemas
No todo es perfecto en el mercado comercial. Existen diversos riesgos en este tipo de inmuebles que pueden afectar tu rentabilidad. Un ejemplo concreto fue el COVID-19: con las cuarentenas y la llegada de un estilo de vida remoto, los locales físicos se vieron afectados. Esto significó un menor interés en propiedades comerciales, lo que afectó en la demanda y en los precios de los inmuebles. Este ejemplo grafica el riesgo que puede existir en invertir en inmuebles comerciales.
Otro riesgo importante es el largo período que puede pasar en vacancia. Tal como los contratos de arriendo son generalmente más largos que los residenciales, las vacancias se pueden alargar más. Hay un universo más chico de posibles arrendatarios en comparación al mercado residencial y cerrar un contrato puede ser un proceso más largo.
Obviamente, la incorporación de la propiedad no significa que nos enfocaremos solamente en propiedades comerciales. Los inmuebles residenciales tienen diferentes beneficios que los hacen adquisiciones claves para el portafolio. Sin embargo, creemos que este local en particular era una buena opción para entrar al mundo de inmuebles comerciales y creemos que le entrega valor al portafolio.
Lo bueno de invertir en propiedades tokenizadas es que podemos vender nuestra inversión cuando queramos. Tal como ya invertimos en una parte de este inmueble comercial, lo podemos vender rápidamente y elegir otra propiedad con otro foco.
Es por esto que queremos aprovechar de pedirles su opinión sobre incluir inmuebles comerciales en nuestro portafolio. Feliz de recibir cualquier tipo de comentario que tengan, ya que nos ayuda a entenderlos mejor como usuarios y entregarles un mejor servicio. Así que escriban a nuestro correo (contacto@wallstate.cl), nuestras redes sociales o nuestro canal en Telegram.