Nos quedamos sin arrendatarios 😱
La magia de la ultra-diversificación y cómo nos puede servir para otras decisiones
El otro día nos llegó la noticia de que una de las casas (Intervale St, Detroit) del portafolio se quedó sin arrendatario. Mi primera sensación fue de pánico. ¿Qué va a pasar con los ingresos del portafolio? Media embarrada. Ya me estaba imaginando contestando mails de usuarios indignados por el resultado de sus inversiones.
Me metí a ver cuánto influía esa casa en los ingresos que recibimos por arriendo. Vi todas las propiedades, calculé el porcentaje del portafolio que significaba la casa con vacancia y me di cuenta que representaba un 0,06% del portafolio total. Tan solo un 0,06% del portafolio no está rindiendo.
Phew! Relajo total. ¿Impacta en las ganancias? Si, pero no mucho. La magia de la ultra-diversificación.
Ya estoy acostumbrado a hablar de un portafolio ultra-diversificado como uno de los beneficios de WallState, pero situaciones como esta me recuerdan el impacto positivo que tiene la decisión de comprar solo partes de propiedades.
¿Qué significa un portafolio ultra-diversificado?
Puede sonar como un buzzword y puro marketing, pero es uno de los pilares de la propuesta de valor de WallState. Con un portafolio ultra-diversificado nos referimos al hecho de que invertimos en solo una parte pequeña de cada inmueble. De esta forma, el portafolio no queda sobreexpuesto al riesgo de cada propiedad (p. ej: la vacancia de una casa que comentamos antes).
En un contexto tradicional sería necesario comprar el 100% de cada propiedad. Si sumamos todos los fondos que actualmente administramos (~$90,000 USD), con suerte podríamos comprar una o dos propiedades. Imagínate justo hubiéramos decidido invertir en la casa que tiene vacancia ahora: tendríamos 0 ingresos por arriendo y a nuestros usuarios indignados.
En cambio, en el modelo WallState, actualmente tenemos más de 40 propiedades con los mismos ~$90,000 USD. Esto significa que, si una casa tiene vacancia, no afecta en tanto los ingresos que recibes. Es mucho más probable que una propiedad tenga problemas que 40, especialmente si las 40 están en diferentes ciudades de todo el mundo (como es el caso de WallState 😏). De esta forma, el riesgo es menor sin tener que necesariamente sacrificar ganancias.
¿Cómo nos aseguramos de que nuestro portafolio sea ultra-diversificado? Tenemos un par de reglas que cumplimos cada vez que estudiamos agregar una propiedad:
Nunca invertimos más del 15% del total de los activos en un proyecto específico: puede ser contraproducente (¿si existe una buena oportunidad de inversión deberíamos aprovecharla e invertir harto o no?), pero es una decisión para proteger los ingresos del portafolio. Gracias a esta regla, si una propiedad tiene algún problema, no tiene un efecto demasiado grande en las ganancias.
Buscar propiedades que entreguen valor más allá de solo rentabilidad: la rentabilidad es importante, pero también consideramos otros factores a la hora de decidir si invertir o no en un inmueble. ¿Está en otra ciudad/país? ¿Su explotación es diferente (p. ej. comercial o de vacaciones)? ¿Qué valor de diversificación le entrega al portafolio? Un ejemplo concreto: el portafolio cuenta con dos casas de arriendo de vacaciones en Kissimmee, Florida. Estas casas tienen rentabilidades más bajas que otras del portafolio (en torno al 7-8% en comparación al 11% de otras), pero entregan valor en otros factores. Son de vacaciones (sector no representado antes en el portafolio), de arriendo de corto plazo (lo que permite ajustar más veces el arriendo a la inflación) y están ubicadas en una ciudad que no teníamos exposición anteriormente. Por lo tanto, preferimos transar un poco de rentabilidad para no tener un portafolio sobreexpuesto.
Con estas reglas y un estudio de cada inmueble, nosotros tomamos decisiones sobre cómo invertir los fondos. Hasta ahora, este proceso nos ha funcionado y nos ha permitido encontrar un balance entre un portafolio rentable y que se protege de ciertos riesgos.
Una reflexión personal antes de partir: el concepto de diversificación puede ser interesante para otros factores de la vida. ¿Especializarte en un solo tema al estudiar? Existen personas que sacan puntaje perfecto en la prueba de selección universitaria de matemática pero que, aún así, no pueden entrar a lo que quieren debido a tener un promedio en el colegio más bajo o a que les fue mal en las otras pruebas. ¿Dedicar las 24 horas del día exclusivamente a trabajar en una sola habilidad útil para tu empresa para llegar a ser el líder, sin desarrollarse en otras áreas? Puede ser llamativo, pero uno nunca sabe cuándo puede venir una reestructuración y quedes sin pega y sin habilidades que se trasladen a otros cargos. Está bien ser experto en un tema que te fascina, pero personalmente creo que siempre es bueno salir a captar nuevas habilidades que son más lejanas para diversificar tus conocimientos y disminuir el riesgo de que tus habilidades terminen siendo obsoletas.
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