Los 4 generadores de riqueza de las propiedades
Apreciación, flujo de fondos, reducción de impuestos y pago de préstamo.
Las propiedades son un activo muy especial porque tienen cuatro vías para generar riqueza: apreciación, flujo de fondos, reducción de impuestos y pago de préstamos si es que se utilizó uno.
Al existir cuatro vías de ingreso existe una especie de diversificación propia de la inversión en departamentos. La idea está en que, si a 1 de las 4 generadoras le va realmente mal, puede que a las otras 3 nos les vaya tan mal o incluso bien. ¡Vamos con los 4 generadores!
Apreciación
La apreciación, en términos simples, es el incremento positivo en el valor de un activo a lo largo del tiempo. En el sector inmobiliario a la apreciación se le conoce como plusvalía. Cuando un departamento sube de 40 millones a 80 millones se trata de generación por apreciación.
Existen dos tipos de apreciación:
1.) Apreciación natural: Es la tendencia que tienen algunos activos a subir de precio en el tiempo. Algunas razones son la inflación y la escasez. Por ejemplo, si en una ciudad mejora la calidad de vida, probablemente gente de otras ciudades quiera cambiarse a esta primera ciudad.
2.) Apreciación forzada: Se produce cuando un inversionista compra una casa en mal estado y, luego, la renueva. Por ejemplo, si se compra una propiedad en mal estado en 80 millones, se renueva y se vende a 100 millones estamos hablando de apreciación forzada.
En el portafolio de WallState hemos tenido ganancias por los dos tipos de apreciación. Para nuestros inversionistas es muy cómodo porque no se tienen que preocupar en encontrar zonas con buena apreciación natural y/o preocuparse por renovaciones de propiedades. ¡Nosotros nos encargamos de todo!
Flujo de caja
El flujo de caja o cash flow son las ganancias que obtenemos de un bien raíz después de pagar todos los costos asociados a este. Por ejemplo, el pago del préstamo, impuestos, seguros, vacancias, reparaciones, etc.
Flujo de fondos = Arriendo – pago préstamo – impuesto – seguros – vacancias – reparaciones
Si me pagan un arriendo de 300, el pago mensual del préstamo es 200, los impuestos 20, el seguro 20, la vacancia 20 y las reparaciones 10.
Flujo de fondos = 300 – 200 – 20 – 20 – 20 – 10
Fujo de fondos = 30
El valor del flujo de fondos es el generador en que más nos preocupamos en WallState porque nos permite predecir cuánto vamos a ganar por una propiedad mes a mes. Justamente, una de las grandes ventajas de invertir en propiedades es tener un flujo de ingreso sólido y estable. Brandon Turner, un gurú del real estate, dijo que el flujo de fondos es la esencia de las inversiones en propiedades de arriendo porque, a diferencia de la apreciación, es dinero que entra hoy y con alta certeza. Una inversión puede ser buena o mala dependiendo del valor de flujo de fondos.
Si bien es imposible achuntarle al valor exacto del flujo de fondos, existe mucha información para obtener una muy buena aproximación. Por ejemplo, en el caso chileno podemos investigar en el Portalinmobiliario cuánto vale y a cuanto se arrienda una propiedad dada unas características. También podemos preguntarle al banco cual es la tasa del préstamo, a la asegurada el costo del seguro, etc.
Impuestos
En muchos países el estado incentiva la inversión inmobiliaria. Acá en Chile existe un beneficio conocido como DFL2 que exenta de impuesto en dos propiedades de un solo dueño. Para recibir este beneficio la propiedad debe tener una superficie menor a 140 metros cuadrados. ¡Ahora vamos a los números!
Si un inversionista genera 200 mil pesos en flujo. Considerando un impuesto hipotético del 20%, el flujo sin impuestos sería de 250 mil pesos (250*0.8 = 200). Es decir, que si cumples con los requisitos, gracias al beneficio DFL2, terminarías generando 50 mil pesos extras, además, de los 200 mil pesos en flujo. ¡Una maravilla!
¿Por qué separamos los ingresos por impuesto del cash flow?
Creemos que la decisión de invertir o no en una propiedad no debería estar sujeto a los beneficios tributarios. Simplemente, estos beneficios harían de una buena inversión en una muy buena inversión, pero nunca pasarían una mala inversión en una buena. Esto porque no podemos predecir con alta certeza si van o no a cambiar los beneficios en el futuro próximo.
Pago del préstamo.
¿Cuántas veces hemos escuchado la frase “las propiedades se pagan solas”? Una de las razones de por qué la inversión inmobiliaria es tan popular, es que alguien puede usar el pago del arriendo para pagar el préstamo, y, en consecuencia, la propiedad.
Supongamos que compramos una propiedad de 100 millones con un pie de 25 millones y un préstamo de 75 millones. Luego, cada mes que el arrendatario nos paga, usamos parte de esa ganancia en pagar el préstamo de 75 millones. Es decir, con cada mes que pasa la propiedad es un poquito más nuestra porque reducimos la deuda, y, en consecuencia, aumentamos nuestra riqueza.
Este generador lo separamos del flujo de fondos porque, si bien genera riqueza, deber demasiado al banco podría hacer insostenible el pago de la deuda mes a mes. Por eso hay que buscar el equilibrio óptimo entre el pago mensual de la deuda y el pago del arrendatario. Entre más positivo sea el flujo de fondos menos probable es que nos hipotequen y más generamos mes a mes que es lo que buscamos al final.
En WallState estamos realizando pruebas de concepto con apalancamiento. Creemos que es una buena oportunidad para aumentar la rentabilidad, si es que se usa de manera responsable y se realizan los calculos pertinentes.
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