Inversión Inmobiliaria
Una mirada a qué es la inversión inmobiliaria y qué debes saber antes de comprar una propiedad.
Tengo ahorrado unos pesos y los quiero invertir en una propiedad, pero no sé como hacerlo-- ¿Te suena conocido?
Hoy en día hay mucho video y publicidad dando vuelta que promueve la inversión inmobiliaria, algunos muy buenos, pero otros por desgracia no son tan informativos y te pueden llevar a tomar una mala decisión.
Este es nuestro enfoque en, qué es la inversión inmobiliaria y qué debo saber antes de invertir en cualquier propiedad.
La inversión inmobiliaria es diferente a los otros tipos de inversión, por estas 4 razones.
En primer lugar, por la forma en que se obtiene la rentabilidad. Las propiedades rentan gracias a que el arrendatario paga todos los meses un monto constante, que en un escenario perfecto es predecible. Al mismo tiempo que el arriendo, el inmueble por el hecho de existir suele ir aumentando su valor (plusvalía) en el largo plazo, ya que los terrenos de construcción son finitos y la demanda va creciendo.
Es lo más cercano a un instrumento de renta fija que podemos encontrar con estos niveles de rentabilidad y riesgo, aunque por la plusvalía también hay un componente variable que no es posible predecir con seguridad.
En segundo lugar, porque es muy fácil de entender. Sabemos distinguir que una propiedad con 30 mts cuadrados debiera costar menos que una con 40 mts, sabemos de la importancia de tener un espacio para el refrigerador en la cocina, etc. Si tu vas a ver una propiedad de inversión debes fijarte y preguntar por estas cosas que a tí y al común de las personas le interesan, porque de eso dependerá que haya alguien dispuesto a arrendarlo y de que el día de mañana lo puedas vender más caro de lo que lo compraste.
En tercer lugar, porque es tangible la inversión. Una casa puedes ir a verla y puedes vivir en ella. A no ser que pasen cosas terribles(😨), siempre va a estar ahí y podrás ver en la inscripción de bienes raíces que está a Tú nombre.
La cuarta y última gran diferencia son los montos involucrados. Una casa para la gran mayoría de las personas es lo más valioso que poseen y pasan años pagando el crédito hipotecario, ya que no tienen los fondos para pagar todo al contado. No hay forma de comprar media casa(¿o si la hay?).
Si comparamos la inversión inmobiliaria con la accionaria encontraremos un gran contraste. Veremos que las acciones son menos tangibles, más volátiles y más complicadas de entender, porque representan un pedazo de una compañía (que puede no tener ni oficina), que emite estados financieros que muchos no han visto en su vida (y los que los han visto, lo lamentan). Además compartes la empresa con millones de personas que no conoces y no tienes ningún poder de decisión sobre ella.
Mientras la inversión en acciones o índices es cada vez más fácil para el público general, la inversión en propiedades sigue estando prácticamente igual de concentrada, (cada vez menos gracias a los profetas de la inversión inmobiliaria, viene post).
Pero entonces, ¿Cómo lo hago para invertir?
A no ser que seas del selecto grupo de personas que puede comprarse una propiedad al contado vas a tener que optar por ir a buscar un crédito hipotecario, donde te prestan desde el 80% del valor del inmueble.
Es muy importante hacer una cotización en varios lugares antes de firmar nada, hoy está lleno de empresas que ofrecen créditos hipotecarios, Bancos, Mutuarias, Cajas de compensación, etc. Busca la tasa de interés real más baja, (que incorpore impuestos y seguros).
De todas formas los créditos tienen un problema TERRIBLE... Hay que pagarlos y hay que pagarlos todos los meses (no lloremos todavía), porque lo peor es que independiente de si te pagan el mes de arriendo o no has conseguido arrendatario, debes pagar el crédito igual (ahora si lloramos).
Esta es la pesadilla de cualquier persona que invierta en propiedades, que el departamento de inversión te empiece a pedir dinero cuando más lo necesitas y que en caso de no pago, pierdas el departamento para saldar la deuda con el banco.
Este es el principal riesgo de la inversión inmobiliaria, que se quede mucho tiempo sin arrendatario o peor, que el arrendatario no pague y no lo puedas sacar de la propiedad (aunque no pasa casi nunca). Estos riesgos se disminuyen con una buena administración de la propiedad, pero esto cuesta plata. Hoy hay planes de administración que cobran en torno al 6.5% del valor del arriendo. Aunque no tomes un plan, es importante que lo tengas en cuenta, porque el trabajo de administración es más difícil de lo que parece.
¿Cómo hacer que el arrendatario pague tu propiedad?
Si has visto la misma cantidad de YouTube que Clemente (aunque con un tercio también funciona), sabrás que la mejor situación se da cuando el arrendatario paga con el arriendo el dividendo y deja una pequeña mesada con el arriendo mensual. Pero en la realidad chilena actual eso es poco probable que suceda, ya que los plazos de los créditos han caído y las tasas han subido haciendo que el dividendo sea más grande, mientras que los precios de arriendo no han subido lo suficiente como para netear el efecto.
Si logras la relación anterior, estarás haciendo que el arrendatario pague al menos una parte de la propiedad.
Aunque si no la cumples no significa que estés perdiendo dinero, ya que las casas en general suben de valor y eso significa que ganarás con la venta final o plusvalía.
Ejemplo real: ¿has escuchado del desarrollo inmobiliario y departamentos de inversión en la comuna de San Miguel? En dos años los precios subieron casi un 25%, evidentemente una buena inversión. (Lamentablemente en el año siguiente los precios bajaron en promedio un 14%, nada es tan fácil).
Así que un crédito que no cumpla la fórmula anterior igual podría ser una buena inversión si tienes la suerte de apuntarte a un sector con gran plusvalía. También está el beneficio indirecto que nos da tomar un crédito, nos da un seguro de vida relativamente económico.y nos obliga a ordenar nuestros gastos y tener un ahorro forzoso que en otro caso se habría gastado en tonteras y
De todas maneras debes saber que la inversión inmobiliaria no es tan fácil, hay que investigar el mercado, tiene riesgos de liquidez, burocracia l(eee)enta y si te encargas de la administración te puede significar dolores de cabeza y bastante tiempo.
También puedes invertir a través de un fondo inmobiliario, pero tiene otros problemas, que en algún momento hablaremos.
En resumen, si te gusta invertir en algo que puedas entender y estar en control, la inversión inmobiliaria es lo correcto para ti, de lo contrario puedes pensar en invertir en acciones.
Pero, afirmate que viene un “Consejo WallState”.
Si puedes, invierte en las 2
así no tendrás todos los huevos
en la misma canasta (Qué es y porqué es buena la diversificación).
Minuto Feliz WallState
Dicho todo lo anterior te invito a conocer WallState y si todavía no lo has visto, aquí está el post, “¿Qué es WallState?”. En rápido, es la plataforma que ofrecemos para hacer fácil la inversión inmobiliaria y solucionamos varios de los problemas que mencionamos anteriormente, sin tanto trabajo para el inversionista, donde puede invertir desde cualquier monto.
Creamos un fondo diversificado con propiedades en USA y España que entregan arriendo todos los meses y debido a el tipo de propiedades que lo componen cuenta con alta liquidez.
Como siempre, cualquier comentario o duda puedes hablarnos a través del mail (contacto@wallstate.cl), redes sociales o paloma mensajera. Te recomendamos seguir nuestro Instagram para que no te pierdas de nada.
Un Abrazo